中粮大悦城

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中粮大悦城上海试水受挫高招租率难掩低人气
2010年岁末，作为中粮置业立足长三角的第一站，上海大悦城开门迎客了,[link widoczny dla zalogowanych]，成为继西单大悦城后，第二个实现“当年收购、当年招商、当年开业”的大悦城项目。
但这个在中粮内部有高度战略意义，被寄予厚望的项目，是否能演绎西单大悦城的传奇，仍有待市场的检验。
招租率98%，但客流极低
2010年2月，上海新梅公告称,[link widoczny dla zalogowanych]，公司控股子公司上海新兰房地产开发有限公司与中粮置业签订了《关于买卖新梅太古城项目一期之框架协议》，根据新梅太古城一期预测的可售建筑面积64672.08平方米，新兰房产拟以13.5亿元将新梅太古城一期房产项目“以商品房销售的方式”整体出售给中粮置业,[link widoczny dla zalogowanych]。
据时代周报记者了解，整个太古城项目是上海新梅大股东兴盛集团2002年中标拿地,[link widoczny dla zalogowanych]，实际上是闸北区的旧区改造项目,[link widoczny dla zalogowanych]，后来交给上海新梅开发，2005年一期项目已经开工。
为何选择在项目即将完工之际出售,[link widoczny dla zalogowanych]，上海新梅当初在公告中解释：公司原计划对该项目采取自主经营的策略，并尝试开展了招商工作，但招商形势不容乐观。同时，鉴于最近国家对房地产行业加强调控的宏观形势，为了给公司的后续土地储备提供资金支持,[link widoczny dla zalogowanych]，从而保证公司未来的持续发展能力，因此将新梅太古城一期项目予以整体销售。
中粮置业接手后,[link widoczny dla zalogowanych]，将太古城项目更名为上海大悦城。彼时，中粮集团董事长宁高宁表示，上海大悦城是整个大悦城组合中不可或缺的部分，他对上海大悦城未来的发展寄予很高期望，并希望新梅置业在中粮置业收购二、三期项目上予以支持,[link widoczny dla zalogowanych]。
上海大悦城一期位于西藏北路166号,[link widoczny dla zalogowanych]，商业面积约5.3万平方米，地处苏河湾区域，8号线地铁上盖，定位为“乐尚生活魅力场”，目标客户锁定在22-30岁为主的时尚年轻女性,[link widoczny dla zalogowanych]。整体开发面积超过40万平方米，二期、三期规划有高端公寓、酒店式公寓、五星级酒店及甲级写字楼，整体投资120多亿。
2010年12月18日，上海大悦城一期正式开业。中粮置业相关人士向时代周报记者表示,[link widoczny dla zalogowanych]，“一期招租率98%，是上海第一的，开业率92%左右,[link widoczny dla zalogowanych]，一般商场开业率70%以上就不错了。尽量能开的就开，商户也很支持的。目前入驻了180多个品牌，当初招商招了500多个品牌，从里面再筛选的。集团没有要求说2010年一定要开业，但商户也希望2010年能开,[link widoczny dla zalogowanych]，做足准备就开业了。开业第一天人流量20万人次左右。”

复制大悦城模式存疑
对于上海大悦城需要经历多长的培育期，中粮置业相关人士说，“我们的商场比较特别,[link widoczny dla zalogowanych]，类似于成熟商场，跟行业规律有些不一样，开业当天营业额300万元以上,[link widoczny dla zalogowanych]，不需要一个‘养’的过程，我们内部也不断翻新,[link widoczny dla zalogowanych]，吸引人气，虽然不一定每天营业额都那么好,[link widoczny dla zalogowanych]，但现在肯定是没有亏的。”
雅仕铂（亚洲）有限公司总裁杨咏诗认为，98%的招商达成率算比较高的，确实令人鼓舞,[link widoczny dla zalogowanych]，因为北京西单大悦城做得比较成功，也吸引了一些商家过来，如果不是大悦城，很难达到这个招商率。但这是一个很大的平台,[link widoczny dla zalogowanych]，要看后续可持续性。
“上海大悦城并不处在一个传统的消费力很强的商圈，周边是五金、小商品批发等，没有高档社区和甲级写字楼，虽然是地铁上盖，但与人民广场还是隔了一站，就算再好的项目,[link widoczny dla zalogowanych]，不是传统商圈，包括它的文化、目标客群，都是需要时间沉淀的,[link widoczny dla zalogowanych]。这个培育期最起码有两三年，即使现在没有人气也很正常。如果不算前期投入，只算租金收入和日常经营，不亏也不为过，但算上建造成本、顾问费等前期成本，目前不太可能不亏,[link widoczny dla zalogowanych]。”杨咏诗说。

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